Responsabilidad civil profesional de notario por negligencia.

La sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Zaragoza de doce de julio de dos mil dieciocho, estima nuestra demanda de responsabilidad profesional contra el notario autorizante de una escritura por negligencia en el asesoramiento de una de las partes, condenándole al pago de una indemnización de 109.992, 30 euros:
En síntesis, se trata de la compraventa de una vivienda resultante de la agrupación de dos fincas descritas como “buhardillas susceptibles de transformarse en vivienda” y que, una vez agrupadas en la escritura con número de protocolo inmediatamente anterior al de la compraventa – en la que sólo intervino el vendedor -, quedan definidas ya como una sola finca descrita como “vivienda” sin matices ni reservas.
Lo cierto es que la Comunidad de Propietarios había autorizado esa transformación pero, como expresa la sentencia, “el P.G.O.U. de Zaragoza, de 2001, que califica a dichos espacios como trasteros y cuya transformación de uso precisaba de licencia que el vendedor no obtuvo, pues no cumplió los requisitos que se le exigían….”. Es decir, desde el punto de vista civil y de la propiedad horizontal la transformación del uso estaba autorizada pero administrativamente, no.
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DECIMOTERCERO.- Por tanto, para exigir la licencia relativa a las obras ejecutadas por el vendedor Sr. XXXXX, el notario debía de interpretar que la transformación de dos buhardillas de poco menos de 30 metros cuadrados en una de cerca de 60 metros cuadrados se podía traducir como una “modificación del uso del edificio “ (art. 236 ley Urbanística) y, además, que esa modificación se había hecho, precisamente, por el vendedor.
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DECIMO OCTAVO.- ¿Debía, pues, el notario aquilatar su comportamiento y diligencia hasta el límite de corroborar cómo, cuándo y en qué circunstancias de legalidad se había producido el cambio de “buhardilla susceptible de transformarse en vivienda” a “vivienda”?.
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DECIMO NOVENO.- Considera este tribunal que ante la agrupación de dos buhardillas susceptibles de transformarse en vivienda, que él mismo realizó, pasando a denominar a la finca resultante como “vivienda”, debió –ex Art. 1104 C.c.- requerir la autorización administrativa para tal cambio de uso, puesto que la habitabilidad, – Con cédula exigible o no, con interpretación amplia o restrictiva del concepto de segunda ocupación-, constituye un requisito trascendental sometido a revisión ex ante o ex post de la obra. Y, por ende, un condicionante fundamental para el comprador que ha de ser asesorado e informado por el notario autorizante.
Esas concretas circunstancias sí permiten considerar y concluir que el demandado no utilizó toda la diligencia exigible. Negligencia leve (levísima, como definiría la Lex Aquilia) pero suficienta para unirla en nexo causal con el perjuicio reclamado por el actor. Y que no puede quedar amparada por las manifestaciones directas, omisiones o reticencias y reservas mentales del vendedor.